03 Mag DANNI DA INFILTRAZIONI D’ACQUA IN CONDOMINIO
Infiltrazioni di acqua, macchie di umidità sulla parete, di chi sono le responsabilità? Come comportarsi? Come risolvere il problema tempestivamente?
Il primo passo è individuare il responsabile: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Ciò è quanto enuncia l’articolo 2051 del codice civile, in base al quale il soggetto che ha in custodia la cosa dalla quale è derivato il danno dovrà risarcire il danneggiato.
Questa responsabilità potrebbe venir meno se si dimostra che il fatto sia stato provocato da una situazione imprevedibile, tanto da poter essere considerato un caso fortuito.
Dunque, qualora le infiltrazioni provengano dalla rottura di una tubatura condominiale o da una zona in comune, il responsabile sarà il condominio, quale custode delle parti comuni dell’edificio, che dovrà farsi carico sia dei lavori di riparazione che del risarcimento; in presenza di polizza assicurativa, l’Amministratore dovrà verificare se il danno lamentato dal condomino sia coperto dalla polizza condominiale, provvedendo alla denuncia del caso alla compagnia assicurativa.
Se la causa del danno è riconducibile all’operato del costruttore dell’edificio, allora il condominio potrà rivalersi sullo stesso e assicurarsi solo che vengano eseguiti i lavori.
Se il danno da infiltrazione provenga invece da un appartamento, sarà il proprietario a dover rispondere dei danni causati a terzi. E in caso di un appartamento in affitto?
A tal proposito, chiarificatrice è la sentenza numero 21788/2015 della Corte di cassazione, con la quale si stabilisce che il proprietario dell’immobile conserva la custodia solo delle strutture murarie e degli impianti che in esse siano conglobati.
Quindi in caso di danno provocato da tubature interne alle pareti, resta la responsabilità del proprietario. Qualora però il danno sia dovuto a qualsiasi motivo o cosa che sia al di fuori delle pareti, essendo l’affittuario custode degli accessori e delle altre parti del bene, sarà quest’ultimo ritenuto responsabile del danno. E’ bene precisare che, ove ci sia l’assicurazione, la stessa deve coprire i danni derivati dalla rottura dei tubi e degli impianti conglobati nei muri, anche se trattasi di tubi che servono appartamenti privati.
Ecco come procedere nel caso ci accorgiamo di avere delle perdite d’acqua nel nostro appartamento: a) bisogna avvertire in ogni caso l’amministratore di condominio e il proprietario dell’eventuale appartamento dal quale proviene il danno, tramite una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno; b) l’Amministratore, in concerto con il proprietario dell’appartamento dal quale proviene la perdita provvederà alla ricerca e riparazione del guasto;
Mettere tutto per iscritto è fondamentale così da avere una data certa rispetto al danno che si va a comunicare e una prova della tempestiva comunicazione.
La lettera dovrà contenere una richiesta di sopralluogo, da effettuare con un tecnico, così da rilevare la causa e sistemare quanto prima il danno, poi si procederà alle opportune valutazioni sul da farsi e sul risarcimento.
E l’avvocato? Questa possibilità la riserviamo come ultima spiaggia, laddove con modi e toni pacifici il danneggiatore si ostini a non voler assumersi le responsabilità del caso; prima è sempre meglio tentare di risolvere le cose pacificamente.