12 Set COME CAMBIARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Vivere in un condominio alcune volte è già di per sé difficile, soprattutto quando colui che dovrebbe amministrare e fare in modo di gestire le problematiche e i doveri collettivi risulti essere inadeguato.

Qual è, dunque, la prassi da seguire per cambiare e revocare la nomina dell’amministratore?

Vediamo insieme passo dopo passo cosa fare.

L’amministratore ha un mandato temporaneo che ha durata di un anno, regolato da un contratto contenente informazioni sulla durata e sul compenso. Periodicamente, quando la decisione è messa all’ ordine del giorno l’assemblea dei condomini può decidere se riconfermare o revocare l’amministratore in carica.

Laddove si volesse procedere immediatamente, senza aspettare la scadenza annuale, bisogna distinguere fra: revoca “con giusta causa” o revoca “senza giusta causa”.

1. Il primo caso riguarda gravi inadempienze espressamente individuate nel Codice Civile all’articolo 1129:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

Se si tratta di irregolarità fiscali o della mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, anche un solo condomino può convocare l’assemblea straordinaria per la revoca, ma se si rientra in uno degli altri casi, saranno almeno due condomini, le cui unità abitative rappresentano 1/6 del valore dell’edificio, a dover convocare l’assemblea straordinaria.

Per fare ciò bisogna seguire dei passaggi precisi, al fine di gestire il tutto secondo legge e per far in modo che l’amministratore uscente non si possa appellare a nessun cavillo o errore commesso.

• Il primo passo è preparare una lettera, sottoscritta da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi, nella quale si chiede la convocazione di un’assemblea con all’ordine del giorno(ODG): “revoca dell’amministratore e nomina del nuovo amministratore”. Infatti bisogna, secondo il codice civile, proporre nella stessa assemblea la nomina di un sostituto, in modo da non lasciare vacante la posizione e recare eventuali disagi al condominio.
• La richiesta all’amministratore va consegnata per mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, per avere prova di avvenuta comunicazione.
• L’amministratore ha 10 giorni per far partire la convocazione dell’assemblea, in caso contrario i condomini possono convocare l’assemblea autonomamente. Tale assemblea sarà valida a tutti gli effetti.
• Per la validità dell’elezione del nuovo amministratore dovranno partecipare all’assemblea un numero di condomini tale da rappresentare 500 millesimi del condominio; anche per la revoca, e contestualmente per la nomina del nuovo amministratore, servono altrettanti condomini, rappresentanti 500 millesimi del condominio. In caso di minore partecipazione all’assemblea o se la decisione di revoca non venga presa in sede assembleare, il singolo condomino può, per la revoca e la nomina del nuovo amministratore, rivolgersi all’autorità giudiziaria, essendo una revoca per giusta causa, il giudice prenderà atto delle inadempienze commesse e revocherà l’amministratore. In caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali che ha sostenuto, ha diritto di rivalsa nei confronti del condominio.

2. La revoca dell’amministratore senza giusta causa, prima della scadenza naturale del suo mandato, si può ottenere in sede assembleare con la stessa procedura sopra descritta. Si può, anche in questo caso, tentare la via giudiziaria. Ma le probabilità di revoca da parte del giudice, se non intervengono le gravi irregolarità dell’art.1129 c.c. sopra menzionate, sono scarse. Il giudice, infatti, dovrà valutare nel complesso l’attività dell’amministratore e giudicare se lo stesso si è comportato con la diligenza del buon padre di famiglia, dovuta per legge, nell’espletamento del suo mandato. Prima di intraprendere tale procedura si deve considerare che l’amministratore ha tutto il diritto di chiedere il risarcimento per la revoca anticipata senza giusta causa, se decisa in assemblea, e quindi richiedere la somma dovuta a lui per l’intero anno.