25 Gen ACQUISTO O VENDITA DI UN IMMOBILE: CHI PAGA IL CONDOMINIO?

Stai per acquistare un immobile, ma ci sono delle spese di condominio non pagate. Spetta al venditore provvedere al pagamento degli oneri arretrati? O al nuovo proprietario? Il condominio contro chi può agire per il recupero delle spese ordinarie e straordinarie non corrisposte dal precedente proprietario?

Le spese arretrate di condominio sono sempre motivo di litigi in ambito condominiale, soprattutto quando vi è stata o è in atto una compravendita.

Si acquista un immobile e ci si ritrova spesso già con oneri da sanare, non adempiti dal vecchio proprietario di casa.

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligatosolidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

“Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Questo è quanto ci dice la legge secondo l’articolo 63 del Codice Civile, commi 4 e 5.

L’amministratore può pretendere il pagamento indifferentemente sia dal venditore che dall’acquirente, ma solo per le spese ordinarie relative all’anno in corso e a quello precedente l’atto di vendita.

Per quelle successive è obbligato al pagamento solo ed esclusivamente l’acquirente, così come per quelle antecedenti l’anno precedente alla vendita, ne risponderà solo l’ex proprietario.

Il venditore, infatti, dal momento in cui consegnerà all’amministratore copia autentica dell’atto del di trasferimento di proprietà della casa, sarà al sicuro da ogni obbligo.

Ma come può difendersi l’acquirente?

Le soluzioni possono essere due:

–       Chiedere al venditore una certificazione, rilasciata dall’amministratore di condominio, con cui si attesti che alla data della vendita siano state pagate tutte le spese condominiali maturate fino a quel momento. In questo modo, nel caso in cui l’amministratore dovesse agire contro l’acquirente per recuperare le somme arretrate, il nuovo proprietario potrà chiedere un risarcimento del danno nei confronti del vecchio proprietario.

–       Far inserire, nel contratto di vendita una clausola dove si dichiari che delle spese di condominio eventualmente maturate nell’anno in corso o in quello precedente si faccia carico solo il venditore e che, quindi, non ricadano anche sull’acquirente.

E in caso di spese straordinarie?

La Cassazione afferma che il responsabile dei pagamenti di quelle spese derivanti da interventi eccezionali, per i quali si necessita di approvazione di 1/3 del condominio, è colui che era proprietario al momento dell’approvazione degli stessi; ed è solo a quest’ultimo che l’amministratore può notificare il decreto ingiuntivo.